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REITs近期流年不利。6月6日，因基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌超10%，平安廣州廣河REIT將于開盤后停牌1小時(shí)，基金于10:30復(fù)牌，但復(fù)牌之后，該基金仍然刷新了歷史新低，最低觸及8.711元。

今年以來公募REITs表現(xiàn)得虎頭蛇尾，在短暫的上漲之后，出現(xiàn)連續(xù)的回調(diào)。市場(chǎng)分析此種情況主要是由于機(jī)構(gòu)踩踏導(dǎo)致，不過隨著REITs近期下跌，超過半數(shù)產(chǎn)品出現(xiàn)折價(jià)，投資價(jià)值已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

25只REITs出現(xiàn)下跌

6月5日晚間，平安基金發(fā)布公告稱，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱：平安廣州廣河REIT）6月5日在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為8.99元，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅達(dá)11.03%，基金自6月6日開市起停牌1小時(shí)，并于10:30復(fù)牌。基金在停牌時(shí)間內(nèi)暫停基金通平臺(tái)的基金份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，平安廣州廣河REIT自5月31日以來連跌4天，6月5日盤中一度跌至8.986元。不過停牌也沒有實(shí)現(xiàn)止跌，當(dāng)日刷新了歷史新低，最低觸及8.711元。

(資料圖片)

2023年以來，公募REITs市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的量?jī)r(jià)齊升后，迎來持續(xù)數(shù)月的回調(diào)，并一度呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢(shì)。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日收盤，中證REITs指數(shù)今年以來累計(jì)跌幅達(dá)到18.5%，市場(chǎng)上27只公募REITs中，25只產(chǎn)品今年以來收益告負(fù)，有4只REITs的跌幅超過20%，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT今年以來收益-27.45%，華夏中國(guó)交建高速REIT今年以來收益-25.45%，排在第三的是上述提到的平安廣州廣河REIT年內(nèi)跌幅達(dá)到21.86%。此外中金普洛斯REIT的跌幅為20.84%。

由于連續(xù)的調(diào)整，REITs也一改此前大幅溢價(jià)的局面，截至6月6日，全市場(chǎng)27只公募REITs產(chǎn)品平均溢價(jià)率基本已經(jīng)為零，15只產(chǎn)品出現(xiàn)折價(jià)，其中折價(jià)最高的是華夏中國(guó)交建高速REIT，最新的折價(jià)達(dá)到了33.3%。

截至目前，今年以來3只REITs產(chǎn)品發(fā)行成立，其中，2月8日上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，發(fā)行規(guī)模17.57億元。3月29日同時(shí)上市兩只能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs，分別為中信建投國(guó)家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元）。

從今年3只新品上市首日表現(xiàn)來看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國(guó)家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但與去年下半年動(dòng)輒20%以上漲幅相比，已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。

從近一個(gè)月水平來看，受輿情及一季報(bào)不佳影響，華安張江光大園REIT近一個(gè)月收益-13.04%，虧損幅度最大。今年5月初，OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫(kù)科技（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“哲庫(kù)科技”），隨后引起市場(chǎng)巨大震動(dòng)。據(jù)悉，哲庫(kù)科技是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金本次擴(kuò)募擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤(rùn)大廈的重要承租方之一。5月15日華安張江光大園REIT大跌，跌幅一度超過8%，此后一直跌跌不休。

公募REITs頻獲原始持有人增持

公募REITs自今年2月以來持續(xù)下跌，甚至引發(fā)部分投資者清倉(cāng)止損，近日跌幅明顯擴(kuò)大。對(duì)于其中原因，華泰證券分析師張繼強(qiáng)認(rèn)為是機(jī)構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，部分投資人已由謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)為清倉(cāng)止損。公募REITs在我國(guó)上市不滿兩年，是一種新興的投資產(chǎn)品，投資者尚未對(duì)REITs定價(jià)的上下限形成一致預(yù)期，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場(chǎng)缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉(cāng)線，造成踩踏。且市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，流通規(guī)模較小，平均換手率僅0.7%，顯著低于2022年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來二級(jí)市場(chǎng)顯著的下跌。

對(duì)于當(dāng)前公募REITs是否有投資價(jià)值？張繼強(qiáng)給出答案，他認(rèn)為部分REITs已顯現(xiàn)出長(zhǎng)期配置價(jià)值，但REITs長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的屬性與機(jī)構(gòu)行為和考核短期化的矛盾較難調(diào)和，目前投資人更關(guān)注短期二級(jí)價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)缺乏增量資金。當(dāng)前如何能穩(wěn)定市場(chǎng)信心成為關(guān)鍵？原始權(quán)益人增持、基金管理人主動(dòng)管理、積極披露運(yùn)營(yíng)情況或可在一定程度上穩(wěn)定信心，但個(gè)體行為難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)情緒，未來需要重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值凸顯后自我修正、經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)期改善帶來的情緒提振，密切關(guān)注業(yè)績(jī)基本面的修復(fù)情況，如高速公路車流量、產(chǎn)業(yè)園、物流園出租、租金增長(zhǎng)情況等，業(yè)績(jī)不及預(yù)期品種最容易受沖擊。

而從目前來看，已經(jīng)有基金出手。

6月1日，中信建投基金發(fā)布《中信建投國(guó)家電投新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人增持基金份額進(jìn)展公告》，這是繼基金管理人于2023年5月6日和5月9日發(fā)布原始權(quán)益人及一致行動(dòng)人增持計(jì)劃公告以來首次發(fā)布增持進(jìn)展信息。

根據(jù)公告，2023年5月9日至5月31日，基金原始權(quán)益人國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江蘇公司”）通過以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持了該基金286萬份，占基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.36%，增持總金額為人民幣2832.7萬元（不含交易費(fèi)用）。截至2023年5月31日，江蘇公司合計(jì)持有該基金2.75億份，占基金已發(fā)行份額總數(shù)的34.36%。

同時(shí)，2023年5月9日至5月31日，基金原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人百瑞信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“百瑞信托”）以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持了該基金172.3萬份，占該基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.22%，增持總金額為人民幣1703萬元（不含交易費(fèi)用）。截至2023年5月31日，百瑞信托合計(jì)持有該基金1723.4萬份，占基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.22%。

5月25日，華安基金公告，公司將使用固有資金對(duì)華安張江光大園REIT進(jìn)行增持，增持金額不超過3000萬元；與此同時(shí)，該基金擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方也將通過二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持該基金，累計(jì)增持金額不超過2億元。這意味著華安張江光大園REIT將獲得合計(jì)不超過2.3億元的增持。

5月9日，華夏基金公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT，并持有不少于6個(gè)月。此前，4月26日，華夏中國(guó)交建REIT的原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人中交資本已累計(jì)增持該基金份額891.74萬份，累計(jì)增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。